Mitä teemme
Asuntokaupat.io hinnoittelee Helsingin myynti-ilmoitukset hintamallilla ja näyttää pyyntihinnan rinnalla mallin arvion, sen vaihteluvälin ja tiedot, joista arvio on laskettu. Etsinnässä ovat asunnot, joiden pyyntihinta on 5–20 % arviota alempi.
Mallin tarkkuuden kerromme kahdella tavalla: virheenä ilmoituksilla, joita malli ei nähnyt koulutuksessa, ja virheenä toteutuneisiin kauppahintoihin verrattuna. Molemmat luvut ovat alla.
Palaute ja korjaukset: info@asuntokaupat.io tai yhteydenottolomake.
Miten ennusteet toimivat
Arvio tulee XGBoost-päätöspuumallista (v2.5, opetettu 23.9.2026). Se on opetettu Helsingin myynti-ilmoitusten pyyntihinnoilla 365 päivän ajalta 10.9.2026 asti, ja kukin asunto on aineistossa kerran, vaikka se olisi ilmoitettu molemmissa ilmoituspalveluissa. Aineistossa on 14 523 ilmoitusta. Mallilla on 27 syötettä:
- Koko: asuinpinta-ala, huoneluku ja pinta-ala huonetta kohden
- Sijainti: postinumeron hintataso, alueen rakennuskannan ikä ja ilmoitusmäärä sekä etäisyys keskustaan, lähimmälle asemalle ja merelle
- Kunto: ilmoituksen kuntoluokka (hyvä, tyydyttävä, huono)
- Putkiremontti: tila (tehty, suunniteltu, kuntotutkimus, ei tietoa), vuosi ja se, kuinka selvästi ilmoitus asian kertoo
- Rakennus: rakennusvuosi, asunnon kerros ja kerrosten määrä
- Tontti: oma vai vuokratontti
- Vastikkeet: yhtiövastike ja sen suhde pinta-alaan
- Varustelu: hissi, sauna, parveke
Aineisto jaetaan ajan mukaan: vanhimmat ilmoitukset opettavat mallia, uudemmat validoivat ja testaavat sitä, ja uusimmat 1 569 ilmoitusta pidetään erillään loppuun asti. Silloin testi kertoo, miten malli toimii tulevilla ilmoituksilla, eikä sekoita samaa ajanjaksoa koulutukseen ja testiin.
Etusivun taulukossa on kunkin syöteryhmän painoarvo mallissa.
Kuinka tarkka se on
Kaksi lukua, jotka mittaavat eri asioita:
- Ilmoituksilla, joita malli ei nähnyt (1 569 ilmoitusta, 17.8.2026–10.9.2026): arvio osui pyyntihinnasta keskimäärin 10,5 % ohi, ja puolet arvioista osui 8,2 % sisään.
- Testijoukossa (2 157 ilmoitusta, 8.6.2026–4.8.2026): keskimääräinen virhe 11,3 %, euroina 38 548 €, R² 0,93.
- Toteutuneisiin kauppahintoihin verrattuna: mitattu 28.4.2026 edellisellä mallilla (v2.4) 80 Helsingin kaupalla Asuntojen hintatiedot -palvelusta. Kaupat oli tehty viimeistään vuoden 2025 lopussa. Keskimääräinen virhe oli 17,3 % ja R² 0,91; 46 % kaupoista osui ±10 %:n ja 70 % ±20 %:n sisään. Nykyisellä mallilla mittausta ei voi toistaa, koska palvelu ei saanut uusia kauppoja vuoden 2025 jälkeen.
Yksittäistä arviota kannattaa verrata toteutuneiden kauppojen lukuun. Se sisältää pyyntihinnan ja kauppahinnan eron sekä ajan ilmoituksesta kauppaan, joita pyyntihinnoilla mitattu testi ei tavoita.
Jokaisella kohteella on lisäksi mallin 80 %:n vaihteluväli: väli, johon malli arvioi 80 %:n vastaavista asunnoista pyyntihinnan osuvan. Kun pyyntihinta jää välin alle, ero arvioon on suurempi kuin mallin tavallinen epätarkkuus.
Ennen käyttöönottoa uutta mallia verrataan edelliseen samoilla erillään pidetyillä ilmoituksilla. Nykyinen malli v2.5 opetettiin 23.9.2026; sitä edeltänyt malli v2.4 opetettiin 28.4.2026.
Mitä ennusteet eivät ole
Käytä arviota toisena mielipiteenä: pyyntihinnan tarkistuksena, neuvottelun pohjana ja keinona huomata asunnot, joiden hinta poikkeaa vastaavista. Käy sen jälkeen paikan päällä, kysy isännöitsijältä ja lue taloyhtiön asiakirjat (yhtiöjärjestys, isännöitsijäntodistus, kuntotutkimukset).
Erityisesti huomioitavaa:
- Arvio kuvaa pyyntihintaa, ei kauppahintaa. Toteutuneissa kaupoissa kauppahinta jäi yleensä pyyntihintaa alemmaksi; kohdesivulla on alueen oma luku.
- Aivan uudet rakennukset ja juuri kokonaan remontoidut asunnot poikkeavat koulutusaineistosta. Malli antaa niillekin luvun, mutta vähäisemmällä tuella.
- Lunastuspykälä ja HITAS-sääntely näytetään, kun ne on ilmoitettu, mutta malli ei arvioi, paljonko ne maksavat ostajalle.